נדלן באמריקה - האם מתנהלת בשוק זה תחרות משוכללת 

האם בשוק הנדלן באמריקה מתקיימת תחרות משוכללת?

קיפאון בשוק, ירידות קלות, מנתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) עולה כי…

בחודשים האחרונים אנו עדים לידיעות מידיעות שונות לגבי מצבו של  שוק הנדלן בישראל, כמו כן אנו עדים למתקפה תקשורתית על אפיקי השקעה אלטרנטיביים. עולה השאלה למה?

התשובה לכך לטעמנו היא אטרקטיביות אפיק ההשקעה בנדל"ן בצפון אמריקה בכלל ובארהב בפרט.

האטרקטיביות נובעת בראש ובראשונה מתשואות השיא של נכסים מניבים בארה"ב והסיכוי לרווח הון בטווח הבינוני, לצד אלו ואולי בשל כך, השוק האמריקאי מאד אטרקטיבי בשל העובדה שזהו כפי הנראה שוק הנדל"ן היחיד בעולם בו מתקיימת תחרות המתקרבת לתחרות משוכללת.

במאמר זה נבחן אם התחרות המתקיימת בשוק הנדל"ן האמריקאי היא אכן בקירוב תחרות משוכללת ומדוע עובדה זו משפיעה על תהליך קבלת ההחלטות של משקיע רציונאלי.

תחילה הגדרות: מהו שוק בתחרות משוכללת? –

שוק בתחרות משוכללת?  הינו מונח בכלכלה המתאר מצב תיאורטי של שוק בו מתקיימים התנאים הבאים:

1) ריבוי מוכרים וקונים שכל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק.

2) לכל המוכרים והקונים מידע מלא על כל המתרחש בשוק.

3) כל קונה חופשי להתקשר עם כל מוכר ולהיפך.

4) כל היחידות הנמכרות בשוק הן הומוגניות מנקודת מבטם של הקונים.

5) התנהגות רציונלית של המוכרים והקונים.

נבחן את הנקודות אחת לאחת:

1) ריבוי מוכרים וקונים – שוק הנדלן בארהב מרובה קונים ומוכרים זהו שוק מהגדולים בעולם עם מיליוני נכסים המחליפים ידיים מדי שנה בין אם במכירה או בשכירות.

2) מידע חופשי – אמריקה ארץ החופש והאינטרנט דוגלת בחופש המידע ולכן כל עירייה של עיירה נידחת מחזיקה רישום מדויק של מצבו של כל נכס, מידע הפתוח באינטרנט לכל, בנוסף מרוכז מידע רב ומופץ באמצעות סוכנויות פדראליות. במקביל קיימים מנועי חיפוש רבי עוצמה המתמחים בנדל"ן, הפתוחים לכל דכפין, דוגמת ה- Zillow ו- Trulia. בנוסף קיימת רשת סגורה לכל העוסקים בנדל"ן באזור, הרי היא רשת ה- MLS המפורסמת.

3) חופש ההתקשרות – למעט מה שנקרא במקומותינו "דרישת צורה" – למעשה דרישה להתנהלות מסוימת ברכישת נכסי דלא ניידי. אין כל הגבלה וכל אדם יכול לרכוש נכס באמריקה.

4) הומוגניות היחידות בעיני הקונים – אנו לא רוצים להיכנס לדיון פילוסופי של תפיסת ערך נכס נדל"ני בארה"ב בעיני המשקיע הישראלי הממוצע. משקיע בנכס בוחן את היחידות לפי מונחים של השקעה, סיכון והחזר השקעה ומשקיע שכזה יבחן את "יחידות" (=נכסים) באופן הומוגני.

5) התנהגות רציונאלית של המוכרים והקונים – גם כאן כל משפט שאכתוב ניתן לפרשנות בכל מישור וכיוון. כדי לצמצם את האפשרויות נתייחס לנכסים הנקנים מהבנקים לאחר עיקול, אז המוכר – הבנק, לרוב חסר פניות ושיקוליו רציונאליים. מטרתו להקטין את הנזק של החוב האבוד. לגבי הקונים, קשה לצפות ממשקיע להתנהגות רציונאלית, בעיקר מכזה שבא מעם, ממנו הגיע פסיכולוג קוגניטיבי בפרס נובל על הוכחת חוסר רציונאליות בקבלת החלטות כלכליות. יחד עם זאת משקיעי נדל"ן מנוסים מפתחים שיטה ואופי להשקעותיהם ולרוב החלטותיהם הינן רציונאליות. ושוב אני מזכיר למרות שהבית נראה מרווח והנוף מהמם לא אתה אדון משקיע תגור בו.

אם כן, ראינו ששוק הנדלן בארה"ב קרוב לאותו מצב תיאורטי של שוק בתחרות משוכללת ולמה זה טוב לנו?

א) ככל שהתחרות משוכללת יותר, משקיע זר אשר אינו חשוף למידע ממקור ראשון (שמע על כך שלג'ורג' עיקלו את הבית והוא מוצע למכירה) מקבל הזדמנות שווה.

ב) ככל שהתחרות משוכללת יותר ניתן לבחון את ההשקעה בכלים רציונאליים ולא לפי "שכן של דודה שלי חושב שהבית שווה ככה וככה".

ג) שוק בו מתקיימת תחרות משוכללת מגיב מהר יותר לשינויים וכמו שזה נכון לתקופה של ירידות זה נכון גם לתקופה של עליות, כפי שאנו חווים כבר בימים אלו.

אנו מנצלים את ההזדמנות הגלומה בשוק בתחרות משוכללת בשביל לקוחותינו ע"י:

1) בחירת אזורי השקעה הנכונים ובהם את הנכסים הנכונים

2) ליווי המשקיע בקנייה ישירות מהבנק לאחר איתור הנכס הראוי

3) שיפוץ הנכס והפיכתו ליהלום הנוצץ ברחוב

4) סיוע בהשכרת הנכס המחיר הנכון (זוכרים תחרות משוכללת – מידע חופשי)

5) ולבסוף מכירה לכשהשוק יגלם את רווח ההון הרצוי ללקוח.